Транспортные магистрали крупнейших городов активно приобретают, помимо главного назначения, транспортной артерии, функцию торгово-деловой зоны

1. 
   ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.
   

Транспортные магистрали крупнейших городов активно приобретают, помимо главного назначения, – транспортной артерии, – функцию торгово-деловой зоны. Общественно-торговые центры (ОТЦ) возникают вдоль крупных автомагистралей, вне ядра мегаполисов, как результат ряда преимуществ такого расположения: удобства подъезда для покупателей и подвоза товаров, относительно низкой стоимости земли и арендной платы за помещения, и связанной с этими факторами более низкой цены на товары и услуги. Такие центры привлекают постоянный поток покупателей, так как обладают обширным ассортиментом и большим оборотом товаров, что в свою очередь является гарантией качества и защитой от подделок. Характерным примером главной транспортной магистрали является 108-километровая Московская Кольцевая Автомобильная Дорога (МКАД), вдоль которой размещается двенадцать крупных и несколько десятков более мелких ОТЦ. Более того, Генеральный План развития г.Москвы до 2025г. содержит информацию о семнадцати участках, расположенных на МКАД, предназначенных для строительства ОТЦ. Такое бурное развитие примагистральных территорий характерно не только для МКАД, подобная ситуация складывается практически на всех главных транспортных магистралях крупнейших городов. Поэтому необходимо выработать принципиальные рекомендации для разработки проектов ОТЦ в условиях крупной магистрали, опираясь на зарубежный опыт проектирования и примеры реализации таких центров на МКАД.

Очевидно, что интенсивное освоение территорий, прилегающих к крупным автомагистралям, требует полноценного архитектурного осмысления, комплексного решения поставленной задачи. Необходимо выявление закономерностей формирования различных архитектурно-планировочных и функциональных решений общественно-торговых центров. Важно также создание выразительной пространственной архитектурной композиции центров, восприятие архитектуры которых осуществляется из движущегося автомобиля; необходимо принятие правильного архитектурного масштаба строений, их колористического решения, с учетом особенностей участка застройки, использование архитектурного решения в качестве запоминающегося рекламного образа и ряда других факторов. Все выше сказанное говорит об актуальности выбранной темы.

Изучение вопроса формирования архитектуры общественно-торговых центров опирается на исследования, проведенные в различные годы: М. Т. Лином, Д. Л. Лукаевым, Э. Нойфертом, А. И. Урбахом, К. Koolhaas.

В последние годы были защищены диссертации в области торговых центров - архитекторов А. В. Суровенкова и В. В. Емеца.

В разное время проблемой общественных и торговых зданий занимались следующие институты и проектные организации: ЦНИИЭП торговых зданий и туристских комплексов, ЦНИИЭП жилища, Институт общественных зданий Госстроя России.

В связи с изменившимися социально-экономическими и политическими условиями в России, многие ранее выработанные научные рекомендации, в области проектирования ОТЦ, устарели. В корне изменился принцип ведения торговли; магазины служат не просто центром распределения товара, а объектом инвестиций, приносящим хорошую прибыль. В структуре ОТЦ появились новые офисно-деловые и досугово-развлекательные блоки. Изменился и сам подход посетителей к общественно-торговым центрам. Если раньше покупатель приходил в магазин чтобы приобрести необходимый ему товар, то теперь он может, не выходя из ОТЦ, удовлетворить многие свои потребности. В современном ОТЦ могут располагаться магазины, офисы, развлекательные учреждения, кафе и рестораны, кинотеатры и выставочные залы, гостиницы, жилые помещения и многое другое. Имеются рекомендации по организации архитектурно-планировочной и функционально-экономической структуры отдельных блоков ОТЦ, но решения вопросов создания комплексной структуры центра с точки зрения соответствия их новым требованиям современного общества пока не рассматривались. Также только в последние несколько лет в России начали обращать внимание на проблемы, возникающие в связи с пребыванием и работой в подобных центрах маломобильных групп населения (МГН).

Проектирование общественно-торговых центров в наше время опирается на действующие документы: СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», МГСН 1.01-99 «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы», МГСН 4.04-94 «Многофункциональные здания и комплексы», МГСН 4.19-2005 «Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в городе Москве», а также другие нормы и правила, приведенные в списке использованной литературы. В них также не отражены вопросы структуры и композиции ОТЦ.

В процессе исследования были решены следующие задачи:

• 
  Определен комплекс факторов и требований, влияющих на формирование архитектурно-планировочного решения ОТЦ.
  
• 
  Проанализирован современный отечественный и зарубежный опыт формирования архитектуры ОТЦ и выявлены достоинства и недостатки наиболее характерных комплексов.
  
• 
  Выявлены и классифицированы основные типы ОТЦ.
  
• 
  Определены основные принципы расположения ОТЦ на главных автомагистралях крупнейших городов и выявлены наиболее приемлемые участки под размещение центров на МКАД.
  
• 
  Определены основные параметры и функциональные группы ОТЦ.
  
• 
  Разработаны принципиальные объемно-планировочные схемы общественно-торговых центров.
  
• 
  Разработаны рекомендации по архитектурному проектированию ОТЦ на территориях, прилегающих к главным транспортным магистралям крупнейших городов.
  
• 
  Проверена, путем экспериментального проектирования, правильность выдвинутых научных положений.
  

• 
  Определены факторы и требования, оказывающие влияние на архитектуру примагистральных общественно-торговых центров.
  
• 
  Проведен анализ современных отечественных и зарубежных ОТЦ и выявлены их основные достоинства и недостатки.
  
• 
  Выявлены основные функциональные группы помещений и их параметры, присущие современному ОТЦ, установлены взаимосвязи между ними.
  
• 
  Определены принципы расположения ОТЦ и выявлены наиболее характерные требования к участкам их размещения.
  

• 
  Изучение литературных источников, проектных материалов и данных Интернета.
  
• 
  Натурные обследования. Проведены в 14 ОТЦ, из которых 12 отечественных (10 расположены на МКАД) и два зарубежных. Анкетный опрос посетителей и персонала ОТЦ по анкете приведенной в диссертации, проведен в 9-ти московских общественно-торговых центрах.
  
• 
  Разработку теоретических моделей общественно-торговых центров для различных участков автомагистрали.
  
• 
  Проведение предпроектных и проектных разработок по выявленным моделям ОТЦ.
  

Основные положения диссертации доложены на четырех научно-практических конференциях в МГСУ и опубликованы в пяти научных статьях, одна из которых в журнале, рекомендованном ВАК.

1. 
   Проект ОТЦ по адресу: г. Москва, Шмитовский проезд, вл. 40. (акт внедрения от 12 мая 2008г.).
   
2. 
   Проект торгово-развлекательного центра с офисными помещениями по адресу: Московская область, г. Реутов, Юбилейный проспект, 2А. (акт внедрения от 30 октября 2008г).
   

• 
  от построения теоретической модели ОТЦ на базе выявленных всесторонних факторов и требований, влияющих на комплекс общественно-торгового центра,
  
• 
  через проведение с позиции выявленных требований анализа отечественного и зарубежного опыта проектирования и строительства ОТЦ,
  
• 
  к созданию авторской концепции формирования архитектуры ОТЦ, основанной на учете результатов первых двух этапов исследования и проверке правильности выдвинутых положений путем экспериментального проектирования.
  

2. 
   СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
   

Основываясь на принятой логике исследования, в первой трети диссертации (Глава I) выявляется комплекс требований и факторов, определяющих функциональные, технологические, композиционные, экономические и др. аспекты, оказывающие влияние на жизнедеятельность такого сложного организма, каким является ОТЦ, и соответственно, на формирование архитектурно-планировочного решения ОТЦ (рис. 2). Другими словами, осуществляется задача построения еще не материализованной, теоретической модели ОТЦ, которая послужила бы эталоном для анализа существующей практики проектирования и строительства (Глава II) и обоснования авторской концепции создания архитектуры современного ОТЦ (Глава III).

В ходе исследования создана теоретическая модель ОТЦ, состоящая из 8-ми основных параметров (природно-климатических, экологических, градостроительных, социально-экономических, композиционных, функциональных, физико-технических и конструктивных), влияющих на архитектурно-планировочное и композиционное решения.

Прежде всего, были определенны функциональные процессы, протекающие в ОТЦ и влияющие на его структуру. Как правило, общественно-торговый центр состоит из 9-ти основных функциональных блоков: торгового, складского, досугово-развлекательного, общественного питания, технического, административного, сервисного, коммуникационного и парковочного. Также существуют второстепенные функциональные блоки (офисный, коммунального обслуживания, гостиничный и жилой), используемые в сочетании с основными помещениями. В каждом функциональном блоке протекает множество процессов, связанных с обеспечением деятельности как этого блока, так и всего комплекса ОТЦ в целом. Все эти процессы можно разделить на основные (как правило, они соответствуют названию блока) и второстепенные. Каждому процессу или группе процессов соответствует блок или группа помещений. Таким образом, определив основные функциональные процессы, можно определить количество и состав блоков помещений ОТЦ.

Общественно-торговый центр является коммерческим объектом недвижимости, поэтому перед началом проектирования необходимо просчитать все риски и определить сроки окупаемости центра. На рентабельность строительства влияют многие факторы, и только при комплексном подходе возможно определить целесообразность строительства данного центра в определенном месте. При выборе участка под расположение ОТЦ необходимо учитывать такие факторы как:

• 
  тип района строительства (спальный, промышленный, деловой);
  
• 
  экономическую привлекательность района строительства;
  
• 
  плотность застройки окружающего района и количество жителей, проживающих в нем;
  
• 
  потребности населения в определенных функциональных блоках ОТЦ;
  
• 
  наличие в непосредственной близости объектов городского, областного или федерального значения;
  
• 
  значимость и пропускную способность прилегающих транспортных сетей, и наличие транзитного потока через данный район;
  
• 
  форму и площадь участка, характеристики геоподосновы и наличие инженерных коммуникаций в непосредственной близости от него;
  
• 
  ограничения и требования, предъявляемые к зданиям подобного типа, возводимых на данном участке;
  
• 
  наличие местной строительной базы, возможность использования новейших строительных материалов, прогрессивных планировочных схем, современных систем управления зданием и т.д., способствующих снижению затрат при возведении и дальнейшей эксплуатации ОТЦ;
  
• 
  очередность строительства и ввода в эксплуатацию;
  
• 
  рассмотрение вариантов участия в различных городских и государственных строительных программах на условии льготной аренды земли.
  

Решение о строительстве того или иного здания на данном участке также зависит и от природно-климатических особенностей. Такие параметры как сила ветра, максимальные и минимальные температуры воздуха, толщина снежного покрова, количество солнечных дней и осадков, наличие сейсмической активности существенно влияют на конструктивную схему ОТЦ, его архитектурный облик и функциональное построение.

Основные факторы, влияющие на архитектурно-планировочные и композиционные решения ОТЦ, связаны с градостроительными особенностями района строительства.

Архитектурная среда района, его природный комплекс, особенности ландшафта, наличие транспортных артерий и маршрутов общественного транспорта, плотность застройки и количество жителей влияют на тип, композиционное и планировочное решение, функциональную насыщенность, объем и другие параметры ОТЦ. Исходя из градостроительных особенностей, также рассчитывается инвестиционная привлекательность, поток покупателей, ассортимент предлагаемого товара и т.д.

Решающим фактором при выборе участка под строительство ОТЦ является наличие в непосредственной близости от него крупных транспортных магистралей, автомобильных и железнодорожных вокзалов, станций электричек, метро и общественного транспорта.

В диссертации выделено пять основных типов транспортных ситуаций, наиболее подходящих под размещение ОТЦ: пересечение двух или более крупных автомагистралей, автомагистрали и железной дороги, автомагистрали и водной транспортной артерии, автомагистрали и линии метро или скоростного трамвая и участок автомагистрали с автовокзалом. Расположение ОТЦ в данных условиях будет способствовать не только повышению его привлекательности у арендаторов и покупателей, но и поможет улучшить транспортную доступность.

Параметры участка под строительство ОТЦ, район, в котором он будет расположен, и окружающая застройка могут существенно повлиять на архитектуру комплекса. Планировочная схема, а следовательно, высотность и архитектурно-композиционное решение ОТЦ зависят от: максимально разрешенной высоты здания (назначается для каждого конкретного участка исходя из визуально-ландшафтного анализа и требований генплана города), функциональной насыщенности комплекса, возможности технического решения конструкций (зависит от геологии участка, сейсмической активности, доступности строительных технологий в данном регионе, и т.д.), возможности обеспечения требований по пожарной безопасности здания, технологических требований и экономической целесообразности.

По форме участки подразделяются на 6 типов: квадратные, прямоугольные, клиновидные, сложной формы, состоящие из нескольких участков, разделенных автомагистралью или второстепенными дорогами, участки с полосой отчуждения. В каждом конкретном случае проводится анализ площади, вычисляется возможная площадь под застройку и выносится решение о пригодности данного участка под строительство конкретного объекта.

Важным фактором является топография и геология участка земли, крутые склоны, подъемы или спуски от окру­жающих дорог вызывают необходимость в дополнительных земляных работах, а малая несущая способность грунта и высокий уровень грунтовых требуют соответствующих конструкций фундаментов комплекса и существенно удорожают объект.

Экологические аспекты также оказывают влияние на архитектуру ОТЦ. Перед архитекторами и проектировщиками ставится задача не только максимально снизить вредное воздействие на окружающую среду от строительства и эксплуатации здания, но и попытаться сделать это здание полезным для экологии города.

Организация транспортного обслуживания общественно-торгового центра, подвоз товаров, разгрузка и складирование, удаление бытового мусора, использованного упаковочного материала, уборка территории, очистка технических и хозяйственных стоков и т. п. сегодня являются обязательной составной частью любого городского планирования. Также стоит отметить и системы управления и автоматизации зданий. Данные системы обеспечивают оптимальное функционирование инженерного оборудования здания, контролируя режимы работы отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения и т.д., Однако, понятие "экология" включает не только данные о допустимой концентрации вредных для здоровья человека веществ, но и степень комфортности визуального восприятия объекта городской среды. Таким образом, под влиянием экологических условий предъявляются дополнительные требования к формируемой общественно-торговой зоне.

Комплекс ОТЦ объединяет в себе различные по назначению и использованию группы помещений, поэтому к различным его функциональным зонам предъявляются свои физико-технические требования. Санитарно-эпидемиологические требования предъявляются: к участку и территории, на которой размещается ОТЦ, к планировке, к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений, к естественному и искусственному освещению и инсоляции, к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения, к строительным материалам и внутренней отделке, к инженерному оборудованию, условиям труда работающих и к содержанию помещений и оборудования. К различным по назначению группам помещений предъявляются свои требования по обеспечению температурно-влажностного режима, вентиляции, инсоляции, максимального уровня звукового давления и т.д. Все эти требования предъявляются в действующих нормах и правилах. Выполнение данных требований, как правило, приводит к созданию полностью автономных систем водоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования и т.д. для каждой из основных функциональных зон.

Архитектурно-художественные требования также различны для каждой из зон. К таким помещениям как гостиница, офис, развлекательный центр или склад предъявляются различные архитектурно художественные требования, поэтому они могут различаться как по пространственному и цветовому решению, так и по используемым в отделке материалам, обеспечивающим необходимые строительно-физические качества. В любом случае все разнообразие привлекаемых средств палитры архитектора должно быть подчинено единой композиционной идее комплекса ОТЦ.

Основное требование, которое предъявляется ко всем зонам ОТЦ без исключения - это устойчивость и долговечность конструкций.

Таким образом, в процессе анализа вышеперечисленных факторов сложилась теоретическая модель ОТЦ, на основании которой представляется возможность проанализировать отечественный и зарубежный опыт проектирования зданий подобного типа.

Глава II посвящена анализу отечественной и зарубежной практики проектирования и строительства ОТЦ. В начале главы представлен ретроспективный обзор общественно-торговых зданий, построенных до начала ХХ в., который дает представление о зарождении подобного типа зданий и формировании его функциональной и планировочной структуры.

В наиболее ранних общественно-торговых сооружениях торговые пространства были противопоставлены местам официальных гражданских собраний и являлись наиболее концентрированным выражением взаимоотношений людей в процессе товарообмена и обслуживания. С накоплением опыта строительства крытых сооружений стали возникать здания, по функциональной организации похожие на современные торговые центры. Одно из первых упоминаний об образованиях подобного типа относится к периоду VII тысяч лет до нашей эры. Яркими примерами общественно-торговых центров прошлого могут являться римский форум и греческая агора.

К числу сооружений поздней готики относится торговый дом в Фрейбурге (1524—1532 гг.), а также Королевская биржа (Royal Exchange) в Лондоне (1566-1568 гг.).

Важное место в истории архитектуры и градостроительства занимают крытые торговые пешеходные пространства, такие как: перекрытые сводами торговые ряды (Верхние торговые ряды 1889-1894гг.), гостиные дворы и торговые пассажи (Петровский пассаж 1904-1906гг., Галерея де Буа постройки 1788 г.).

В конце XIX — начале XX вв. получают развитие многоэтажные универсальные магазины (универсальный магазин Гвардейского экономического общества, арх. Э. Ф. Виррих). В это же время появляется новый тип зданий, для размещения какой-либо фирмы - торговый дом.

В СССР основными типами крупных торговых предприятий стали универмаги, универсамы и колхозные рынки. Основная их часть строилась по типовым проектам.

В середине 60-х гг. проектные организации обратились к проблеме застройки центра Москвы, устройства в нем удобных торговых и общественно-культурных комплексов, создания пешеходных зон. Наиболее серьезно проблема решалась в связи с прокладкой проспекта Калинина между Арбатской площадью и Садовым кольцом (1964-68гг.). Магазины размещались как в отдельно стоящих зданиях и помещениях, встроенных в первые этажи жилых домов (северная сторона), так и в двухэтажном объеме (южная сторона), вытянутом во всю длину 800-метрового отрезка улицы.

Развитие общественно торговых центров в США и Европе шло другим путем. В США стало возникать все большее количество внегородских торговых центров, где находились дешевые участки земли и недорогая рабочая сила. Был принят закон о субсидировании строительства загородных жилых домов, который дал возможность горожанам переезжать для проживания в городские предместья, работая в городе. К тому же вне города действовали не столь строгие нормы застройки.

В 20-е годы в пригородах американских городов стали возникать филиалы универсальных магазинов (Sears&Roebuck, Montgomery), к которым присоединялись небольшие магазины. Эта незапланированная концентрация розничных предприятий увеличивалась. Посетителям предоставлялась общая парковка, что приучало их делать покупки в пригородах.

В отличие от США, где закрытые моллы пришли на смену открытым, в Европе закрытые внутригородские моллы служили альтернативой пешеходным зонам. В Европе можно найти как торговые центры, «встроенные» в старую городскую застройку, так и ОТЦ, спроектированные вместе с городской застройкой, как, например, в городах-спутниках Лондона (арх. Патрик Аберкромб). Однако стоит заметить, что в Европе количество внутригородских торговых центров существенно меньше, чем ОТЦ, расположенных в пригородах. Практически все крупные и известные шведские торговые центры размещаются в пригородах Стокгольма. В Англии перенаселенность больших городов заставила в 1946 году принять решение о строительстве городов-спутников, где торговые центры были запроектированы вместе со всей застройкой. Торговые комплексы такого типа следует рассматривать как своеобразный магнит, привлекающий людей селиться в том населенном пункте, где он расположен. Множество внегородских общественно-торговых центров размещено вдоль оживленных трасс.

Во многих крупных городах мира начали появляться не просто отдельно стоящие ОТЦ, а целые общественно-деловые районы. Примером таких районов могут послужить «Дефанс» в Париже или «Потсдамер платц» в Берлине.

Неотъемлемым элементом каждого современного ОТЦ служит система управления зданием. Она включает в себя компьютерный центр управления зданием, который отслеживает основные параметры работы всех систем (водоснабжение, электроснабжение, вентиляция и т.д.) и позволяет рационально потреблять энергетические ресурсы и своевременно реагировать на возникшие технические неисправности. Такой центр управления может включать в себя и интерактивную систему учета, хранения и перемещения товара в структуре комплекса, представляющую собой объединенные единым компьютерным управлением механизмы маркировки, учета и доставки товара по расположенным внутри здания горизонтальным (траволаторы) и вертикальным (сеть грузоподъемников) коммуникациям. Здания, оснащенные подобными центрами управления, с успехом проектируются, строятся и эксплуатируются в Германии на протяжении более 10 лет. Они позволяют не только сократить затраты энергоресурсов, но и уменьшить количество персонала, необходимого для обслуживания комплекса.

В процессе работы проведены обследования 14 ОТЦ, из которых: 2-зарубежных и 12-отечественных (10-расположены на МКАД). В 9 московских ОТЦ был проведен анкетный опрос, анкета которого приведена в приложении к диссертации. Остальные центры были изучены и проанализированы по проектным материалам, статьям, фотографиям, снимкам из космоса и данным, приведенным в Интернете.

Для углубленного изучения примеров современных ОТЦ в диссертации подробно рассмотрено пять примеров зарубежных центров различной направленности: торговый комплекс "MyZeil", Франкфурт на Майне, Германия; комплекс "Central Saint Giles", Лондон, Великобритания; "Iso Omena", Хельсинки, Финляндия; "Namba Parks", Осака, Япония; башня "Бурж Халифа", Дубай, ОАЭ. Проекты подверглись сравнительному анализу по восьми основным параметрам, лежащим в основе теоретической модели, выявленной в Главе I. В результате анализа установлено, что в основной части ОТЦ преобладает торговая функция, за ней следует офисно-деловая и замыкает тройку рекреационная направленность. От функциональной направленности комплекса зависит выбор планировочного решения, а, следовательно, и композиционное решение комплекса в целом. Однако, исходя из полученных данных следует, что применение высотной композиции со зданиями выше 200 метров является нецелесообразным по ряду причин (сложность в проектировании и возведении, в обеспечении безопасности, сложность решения инженерных коммуникаций, и т.д.). Одной из наиболее удачных композиций по итогам анализа является блочная схема, в которой основные функциональные блоки выделены в отдельные здания, объединенные общей стилобатной частью и подземными уровнями парковки. Отмечена положительно применяемая за рубежом система информирования посетителей центра. Отдельные функциональные блоки, как правило, имеют, помимо текстовых указателей и цветовую систему деления, нередко используемую не только в интерьерах комплекса, но и на его фасаде. Дальнейшее разделение функционального блока на более мелкие отделы определяется цифровой или буквенной маркировкой. По результатам последних зарубежных исследований было предложено заменить буквенно-цифровую маркировку простыми изображениями, так как зрительный образ быстрее и лучше запоминается человеку, нежели комбинация случайных букв и цифр. Все эти рекомендации целесообразно применять и в отечественной практике проектирования.

Сложная экономическая и политическая ситуация в России в период перестройки с 1991г. вплоть до 2000г. не позволяла проектировать и строить общественно-торговые центры, что повлекло за собой существенное отставание в развитии торговли и бизнеса от западных стран. Торговля изобиловала примерами самых примитивных форм — уличными торговцами, киосками и стихийными рынками. В поиске новых площадей под размещение торговых предприятий предприниматели обратили внимание на здания промышленных производств, находившиеся в черте города. Арендуя и выкупая площади предприятий, система потребления фактически вытеснила производство из городского пространства. В результате, если в Европе такие ОТЦ как ТЭЦ Бэттерси возникли вследствие стремления сохранить памятник промышленной архитектуры и вдохнуть в него новую жизнь, то в России массовое перепрофилирование промышленных комплексов происходило из-за нехватки площадей и средств на строительство новых объектов, часто без должного участия архитекторов.

Рост экономики и увеличивающийся поток инвестиций диктует необходимость строительства комплексов ОТЦ нового типа. В крупнейших городах России строятся и проектируются подобные комплексы.

Для анализа отечественных ОТЦ были выбраны пять наиболее характерных московских объектов. Рассматриваемые проекты охватывают широкий спектр зданий, относящихся к типу общественно-торговых центров. Материал, полученный из проектных данных, натурных обследований и анкетирования посетителей и персонала ОТЦ, был систематизирован и записан в таблицы. Для подробного рассмотрения были выбраны два центра, расположенных на МКАД ("Европарк", Рублевское шоссе, д.62 или 61-й километр МКАД и "Западные ворота", ул.Беловежская, вл.12 или 54-й километр МКАД) и три объекта расположенные в пределах города Москвы ("Город яхт", Москва, Ленинградское шоссе, 37; "Метрополис", Москва, Ленинградское шоссе, 16 и Башня "Федерация", Москва, ММДЦ, участок №13).

В результате исследования были выявлены основные проблемы, возникающие при проектировании, строительстве и эксплуатации отечественных ОТЦ. Установлена четкая зависимость между экономической успешностью проекта и его местоположением в структуре города. Чем дальше ОТЦ от центра города, тем больше транспортная доступность влияет на экономическую целесообразность строительства. Строительство высотных комплексов, более 200м., в условиях Москвы нецелесообразно, они являются исключительно объектами имиджа фирм.

Анализ функциональной составляющей показал, что в Москве преобладают ОТЦ торговой и рекреационной направленности, тогда как направление офисно-деловых ОТЦ только начинает развиваться. Удачным примером внедрения новых функциональных блоков является устройство детских развлекательных центров, в которых можно оставить ребенка, на время пребывания в комплексе, под присмотром квалифицированного персонала. Имеются примеры внедрения в структуру комплекса заправочных станций или авторемонтных предприятий.

За основу композиционного решения ОТЦ чаще всего принимается блочный тип с общей стилобатной частью, в пределах которой осуществляется коммуникационное сообщение между корпусами. Данный тип является наиболее удобным в условиях Москвы и МКАД, так как, с одной стороны, дает возможность развести отдельные функциональные блоки по разным зданиям, обеспечив их независимыми входными группами, и возможно даже решив их в различных конструктивных системах, а с другой стороны, обеспечивает беспрепятственное сообщение между корпусами по теплым коридорам стилобатной части.

Опираясь на эти данные, в диссертации разработана концепция формирования ОТЦ.
В Главе III обоснована концепция проектирования ОТЦ, которая состоит из:

• 
  обоснования выбора участка под размещение ОТЦ (социально-экономическое, градостроительное, транспортное, экологическое);
  
• 
  определения типов ОТЦ;
  
• 
  разработки структуры комплекса;
  
• 
  выбора общего архитектурного решения и отдельных объемно планировочных элементов;
  
• 
  учета требований комфортного пребывания маломобильных групп населения;
  
• 
  выявления принципиальных конструктивных схем комплексов;
  
• 
  технико-экономического обоснования предложений;
  
• 
  проверки правильности выдвинутых идей путем экспериментального проектирования и внедрения результатов исследования.
  

В социально-экономическом анализе (рис. 3) была собрана информация о количестве жителей в каждом из районов, плотности населения, покупательской способности и нехватке площадей по основным функциональным группам ОТЦ. Далее было проведено градостроительное исследование, в котором анализировались существующие, строящиеся и планируемые ОТЦ. Полученная информация была сопоставлена с перспективным планом развития города Москвы до 2025 года. В результате анализа были получены основные зоны под размещение общественно-торговых объектов. Анализ транспортной структуры города в результате сопоставления данных о существующих магистралях, линиях скоростного внеуличного транспорта, загруженности основных направлений и данных о строящихся и планируемых магистралях, помог выявить зоны, пригодные для строительства ОТЦ, как правило, расположенные вдоль автодорог федерального, регионального или общегородского значения. Результатом экологического анализа, основанного на данных, полученных в результате исследований загрязнения почвы, воды и воздуха мегаполиса, розе ветров, статистических данных лесных пожаров, плотности потоков автомобильного транспорта и количества производственных предприятий, стала карта г. Москвы с указанием наиболее благоприятных и неблагоприятных районов для проживания и работы населения.

На основании данных, полученных в вышеперечисленных аналитических исследованиях, были выбраны районы, требующие развития общественно торговой сети обслуживания и строительства новых офисных центров. В первую очередь обращено внимание на районы Южное Чертаново и Северное Тушино, где необходимо развивать как офисно-деловые и торговые, так и рекреационные комплексы. Также в тексте диссертации даны предложения первоочередного развития ОТЦ в 14 районах, прилегающих к МКАД, с характеристикой основной функциональной составляющей центров.

В работе выявлены основные типы ОТЦ. Все общественно-торговые центры подразделяются по трем основным типам (рис. 4):

Тип I - по главной функции (офисно-деловой, рекреационный и торговый)

Тип II - по мощности основного процесса (микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные и суперрегиональные)

Тип III - по композиции (централизованный, блочный и павильонный)

Наибольшие площади (более 40%) в комплексе занимает зона главной функции. Наиболее распространенными являются ОТЦ с преобладанием торговой, офисно-деловой и рекреационной функций.

В пределах одной функции центры классифицируются по мощности основного процесса, которая выражается в площади зоны обслуживания, площади занимаемой центром, количестве посетителей и сотрудников центра. По мощности основного процесса ОТЦ подразделяются на микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные и суперрегиональные.

При выборе композиции ОТЦ используются три объемно-пространственных решения: централизованное, блочное и павильонное. На формирование композиционного решения во многом оказывает влияние форма и площадь отведенного участка, архитектурно-художественные аспекты.

Несмотря на многообразие типов ОТЦ, все они строятся на основе одной принципиальной схемы структуры комплекса. Ядром и главным объектом любого ОТЦ является элемент "магнит", "притягивающий" в комплекс посетителей. Он занимает большую, чем все остальные элементы, площадь в комплексе. Таким элементом может быть крупный магазин, деловой центр или выставочный зал. Вокруг элемента "магнита" располагаются более мелкие второстепенные элементы, посещаемость которых обеспечивается за счет элемента "магнита". Группы "магнитов" и относящихся к ним вспомогательных элементов связанны коммуникационными путями с двумя основными блоками помещений - рекреационным и административно-бытовым.

Рекреационный блок может включать в себя кафе и рестораны, различные досугово-развлекательные и спортивно-оздоровительные помещения. Кафе и рестораны в ОТЦ, как правило, занимают примерно 10% процентов площади пригодной для аренды.

Административно-бытовой блок включает в себя помещения администрации, сервисных и технических служб, складские помещения и отдел по обеспечению безопасности комплекса. Все эти группы помещений необходимы для нормальной работы комплекса. Также ОТЦ может включать в себя дополнительные блоки, такие как жилой или гостиничный.

Практически все блоки помещений ОТЦ должны иметь непосредственную связь с парковочными площадями.

При компоновке отдельных функциональных блоков в единую планировочную схему необходимо руководствоваться принципами минимизации протяженности коммуникационных пространств и требованиями к не пересечению потоков грузов, посетителей и сотрудников центра. Особое внимание, при компоновке ОТЦ с главной торговой функцией, следует уделить организации потоков покупателей. Особенностью организации коммуникационных зон в таком центре является необходимость показать весь ассортимент предлагаемого товара потенциальному покупателю. Основными принципами правильной организации движения являются: равномерное распределение "магнитов" по всей площади комплекса (расстояние между ними не должно превышать 200м. с шириной транзитных коридоров не более 6м.), организация подходов к ним через сеть мелких магазинов, устройство узла лифтов и эскалаторов в центре комплекса, расположение рекреационной составляющей на верхних этажах центра.

При определении параметров коммуникационных пространств и проработке планировочных решений комплекса необходимо учитывать возможность пребывания и работы в ОТЦ людей с ограниченными возможностями. Согласно социально-экономическому анализу 10,3% населения города являются людьми с аномалиями в развитии. В эту группу входят люди с тяжелыми нарушениями речи, глухие и слабослышащие, умственно отсталые, слепые и слабовидящие, с поражениями опорно-двигательного аппарата и т.д. Все они являются потенциальными посетителями, а иногда и сотрудниками ОТЦ. В маломобильную группу населения также входят и пожилые люди, участвующие в движении людских потоков. Все коммуникационные пути в зданиях рассчитываются с учетом однородного людского потока. В расчет всегда принимается людской поток, состоящий из здоровых людей средних лет. На практике мы видим, что поток неоднороден. Люди с различными аномалиями в развитии имеют различные показатели площади, занимаемой в плане, и скоростей движений, что в свою очередь существенно влияет на скорость движения всего потока и на ширину коммуникационного пути. Эти особенности послужили основой для предложенного авторского метода расчета коммуникационных параметров, основанного на данных проф. д.т.н. Предтеченского В.М. и проф. д.арх. Степанова В.К.

Помимо коммуникационных пространств необходимо учитывать планировочные особенности других групп помещений, рассчитанных на пребывание маломобильных групп населения.

Одним из важнейших этапов проектирования является создание комфортной информационной среды комплекса. Информация о подъезде к комплексу, его функциональной направленности, местоположении того или иного блока помещений в структуре центра является неотъемлемой частью архитектуры ОТЦ.

Параллельно с определением функционального состава комплекса необходимо подобрать принципиальную конструктивную схему. Все известные системы могут существовать как в чистом виде так и группироваться в различных соединениях в единую конструктивную схему. Офисный и административный блоки следует выполнять в стоечно-балочной системе с монолитными ядрами жесткости из лестнично-лифтовых блоков. Эта система является наиболее простой в проектировании и возведении (наравне со стеновой) и требует меньших экономических затрат. Однако, в отличие от стеновой, она позволяет создать пространство со свободной планировкой, что является необходимым условием для офисных центров. Складские, торговые и выставочные помещения лучше всего создавать в большепролетных конструкциях, так как они требуют больших трансформируемых пространств. То же самое касается и рекреационных центров со спортивной составляющей.

От выбора конструктивной схемы здания ОТЦ зависит не только надежность и долговечность комплекса, но и время его окупаемости.

ОТЦ является коммерческим объектом недвижимости, и перед началом рабочего проектирования необходимо просчитать все риски и определить сроки окупаемости центра, поэтому и завершающим этапом предпроектной подготовки является проведение технико-экономического анализа.

В качестве подтверждения результатов исследования был разработан проект общественно-торгового центра, в котором были опробованы выдвинутые идеи (рис. 5). Основополагающие принципы проектирования, изложенные в работе, были использованы автором при проектировании общественно-торговых центров на территории г. Москвы. Также в диссертации разработано принципиальное техническое задание на проектирование комплексов подобного типа.

3. 
   ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
   

1. 
   Научной основой диссертации служит созданная автором теоретическая модель ОТЦ, включающая 8 основных параметров (функциональные, градостроительные, композиционные, социально-экономические, природно-климатические, экологические, конструктивные и физико-технические) и позволяющая проанализировать современный зарубежный и отечественный опыт и выработать рекомендации по проектированию подобных центров.
   
2. 
   Проведенный анализ функциональной деятельности ОТЦ показал, что для полноценной работы комплекс должен включать в себя следующие блоки помещений: торговых, складских, рекреационных пространств, общепита, администрации, сервиса, технических зон, коммуникационных пространств и парковочных площадей.
   
3. 
   При выборе участка под строительство ОТЦ решающим фактором является наличие в непосредственной близости от него крупных транспортных магистралей, автомобильных и железнодорожных вокзалов, станций электричек, метро и общественного транспорта. Кроме того необходимо учитывать форму, площадь, рельеф и геологию участка.
   
4. 
   Предлагается классифицировать все общественно-торговые центры по трем основным типам:
   

Тип II - по мощности основного процесса (микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные и суперрегиональные);

5. 
   Планировочная структура комплекса должна строиться на соотношении и взаимодействии основного структурообразующего элемента - "магнита" (крупный магазин, выставочный зал, конгресс-центр) и других вспомогательных элементов (небольшие магазины, антикварные салоны, офисы предприятий малого бизнеса). Проведенный анализ позволил выявить принципиальные схемы построения планировочной структуры комплекса с одним, двумя, темя и более "магнитами".
   
6. 
   Поиски пространственной архитектурной композиции (помимо соблюдения нормативных требований для конкретного района строительства) должны осуществляться с учетом:
   

1. 
   восприятия архитектуры ОТЦ как с путей пешеходного движения, так и из движущегося автомобиля;
   
2. 
   использование архитектурного решения в качестве запоминающегося рекламного образа.
   

7. 
   Создание комфортных и безопасных условий для покупателей, относящихся к маломобильной группе населения (инвалидов, престарелых) следует осуществлять по следующим направлениям:
   

1. 
   выполнения расчета параметров коммуникационных пространств для смешанного потока посетителей ОТЦ на основе предложенного автором метода;
   
2. 
   создания системы цветовых, звуковых, тактильных ориентиров и учета особенностей восприятия пространства инвалидами различных медицинских групп;
   
3. 
   создания среды для беспрепятственного перемещения инвалидов в структуре комплекса, а также устройства пожаробезопасных зон (несгораемых бункеров), легкодоступных посетителям-инвалидам.
   

8. 
   Зарубежный опыт позволяет рекомендовать к использованию систему информирования и ориентирования в структуре цента, а также интерактивную систему управления зданием, обеспечивающую автоматическую доставку товаров в любую точку ОТЦ.
   
9. 
   Эффективность выдвинутых предложений определяется по следующим положениям:
   

1. 
   Социально-экономический эффект, связанный с повышением комфорта пребывания в ОТЦ для покупателей (в том числе и для инвалидов) и обслуживающего персонала, достигается введением в структуру комплекса социально-значимых функциональных блоков, сокращением графиков движения, введением системы ориентиров и др.
   
2. 
   Технико-экономический эффект, достигается:
   

• 
  использованием высокотехнологичных систем учета, хранения и перемещения товаров;
  
• 
  рациональной структурой комплекса;
  
• 
  объединением нескольких функций в структуре одного центра, что способствует повышению прибыльности всего комплекса в целом;
  
• 
  предварительным просчетом основных аспектов проекта и определением сроков окупаемости комплекса.
  

10. 
    Основополагающие принципы проектирования, изложенные в работе, были использованы автором при разработке технического задания на проектирование комплексов ОТЦ и внедрены в практику проектирования и строительства в г. Москве (что подтверждено актами внедрения), а также использованы в дипломном проектировании.
    

4. 
   ПУБЛИКАЦИИ
   

1. Степанов В.К., Теслер К. И. – Расчет коммуникационных параметров общественно-торговых центров с учетом участия в движении покупателей-инвалидов// Научно-технический журнал «Вестник МГСУ» №4. Москва 2009. С. 225-230.

2. Теслер К.И. - Архитектурно-планировочные решения при проектировании торговых центров // Сборник материалов научно-технической конференции по итогам научно-исследовательских работ студентов факультета ПГС, Москва 2005. С. 62-63.

3. Теслер К.И. – Архитектура торговых центров // Сборник докладов четвертой международной (IX традиционной) научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов: «Строительство - формирование среды жизнедеятельности». Москва 2006. С. 54-57.

4. Теслер К.И. – Многофункциональный центр в Крылатском. Использование современных технологий в проектировании // Сборник научных докладов научно-практической конференции: «Научно-техническое творчество молодежи – путь к обществу, основанному на знаниях». Москва 2007. С. 84-86.

5. Теслер К. И. – Влияние функциональной деятельности общественно-торгового центра на его архитектуру // Сборник докладов пятой международной (X традиционной) научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов: «Строительство - формирование среды жизнедеятельности». Москва 2008. С. 54-57.